Compre imóveis em Portugal com cripto — legal e em segurança.
Transforme BTC, ETH ou USDC em imóveis portugueses através de um processo transparente e acompanhado por advogados. A nossa equipa local apoia-o do início ao fim — da pesquisa até à escritura.
Comprar imóveis em Portugal com cripto — o essencial
- É legal. Na estrutura habitual a cripto é convertida em euro por um prestador autorizado e a escritura regista um preço em euros. Também é possível uma escritura directa em criptoactivos, estruturada como permuta — a primeira em Portugal foi em Maio de 2022: um T3 em Braga por 3 bitcoins, cerca de 110 000 €.
- O vendedor não tem de aceitar criptomoeda. Na maioria das operações a cripto é usada apenas do lado do comprador.
- O MiCA aplica-se desde 1 de Julho de 2026. Terminou o regime transitório das entidades registadas no Banco de Portugal para actividades com activos virtuais. O prestador precisa agora de autorização como CASP junto do Banco de Portugal.
- Não residentes pagam 7,5% de IMT. Desde 20 de Maio de 2026 a taxa sobre imóveis destinados a habitação é sempre de 7,5% para o adquirente não residente, sem isenções — salvo se se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos ou arrendar o imóvel.
- Não existe compra anónima. A verificação de identidade e a origem documentada dos fundos fazem parte de qualquer operação regulada.
Actualizado a 21 de Setembro de 2026
Portugal é um dos mercados imobiliários mais fortes da Europa.
Valorização consistente ano após ano e um 2025 recorde colocam Portugal à frente — uma forma prática para detentores de cripto diversificarem para um activo tangível.
Crescimento ano a ano
Uma trajectória consistente, com um 2025 recorde.
2026 está mais lento: segundo o Eurostat, no primeiro trimestre de 2026 os preços subiram 2,9% na UE e 10,3% em Portugal. Continuam a subir, mas já não a ritmo recorde.
Diversificar da volatilidade
Aloque parte da sua cripto num activo tangível de longo prazo, ideal para preservação de património.
Utilidade real para cripto
Use activos digitais para uma compra real — sem a fricção bancária habitual.
Mercado internacional em crescimento
Portugal continua a atrair compradores globais, com forte procura nas regiões-chave.
Portugal vs Europa
Variação anual dos preços residenciais, 2025.
Fontes: Eurostat · INE · Global Property Guide — dados do Q4 2025.
Porque os clientes escolhem comprar com cripto.
Comprar imóvel com cripto é simples quando o processo é bem estruturado e apoiado por profissionais jurídicos.
Use a sua cripto directamente
Compra com BTC, ETH ou USDC via parceiros compliant e documentação completa.
Maior privacidade
O valor move-se por carteiras e conversão documentada — sem grandes rastos de transferências bancárias internacionais.
Transparente e legal
Cada passo é documentado e alinhado com os requisitos portugueses, com advogado envolvido.
Liquidação mais rápida
Os carris de cripto podem reduzir os atrasos típicos das transferências bancárias internacionais.
Amigável para cross-border
Perfeito para compradores internacionais que querem evitar fricção bancária entre jurisdições.
Reinvestimento conservador
Converta ganhos digitais num activo real, com rendimento e valorização de longo prazo.
Importante: Nem a BitProperty nem o nosso parceiro de liquidação em cripto prestam aconselhamento fiscal ou jurídico. As transacções em criptomoeda são facilitadas por um prestador de serviços de criptoactivos autorizado ao abrigo do MiCA. A documentação é tratada com profissionais jurídicos qualificados.
Um caminho claro, passo a passo.
Da primeira conversa à entrega das chaves — coordenamos todas as etapas.
Prazo típico: De algumas semanas a alguns meses, conforme o imóvel, a due diligence e a estrutura do financiamento.
Quanto custa a operação, além do preço do imóvel
A criptomoeda não altera nenhum dos impostos da compra. Paga-os o comprador, antes da escritura.
IMT — imposto municipal sobre as transmissões (artigo 17.º do CIMT, redacção em vigor em Setembro de 2026)
| O que se compra | Taxa |
|---|---|
| Habitação própria permanente, até 106 346 € | 0% |
| Habitação própria permanente, 106 346–660 982 € | de 2% a 8%, por escalões |
| Habitação própria permanente, 660 982–1 150 853 € | 6%, taxa única |
| Habitação própria permanente, acima de 1 150 853 € | 7,5%, taxa única |
| Outra habitação, até 106 346 € | 1% |
| Prédios rústicos | 5% |
| Outros prédios urbanos e outras transmissões | 6,5% |
| Adquirente com domicílio fiscal em lista de jurisdições offshore | 10%, sem isenções (não se aplica a pessoas singulares) |
Em especial, os não residentes
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de Maio, aditou ao artigo 17.º o n.º 10: sendo o adquirente de imóvel destinado a habitação um não residente, a taxa é sempre de 7,5%, sem isenções nem reduções. Há três excepções: o adquirente já era residente fiscal em Portugal; torna-se residente fiscal no prazo de dois anos após a compra; ou arrenda o imóvel para habitação com renda limitada no prazo de seis meses e mantém o arrendamento pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. No segundo e terceiro casos a diferença é reembolsada mediante pedido, a apresentar no prazo de seis meses.
Para um comprador não residente esta é muitas vezes a maior rubrica do orçamento, e quase ninguém a indica.
O resto
- Imposto do Selo — 0,8% do preço, pago na escritura. Havendo crédito acima de 5 000 €, acrescem 0,6% sobre o montante do empréstimo.
- Notário — cerca de 900–1 000 €.
- Registo predial — cerca de 225–375 €.
- Advogado do comprador — normalmente 1 a 1,5% do preço, consoante a complexidade.
Imposto sobre a própria criptomoeda (IRS, categoria G)
- Detidos menos de 365 dias — a mais-valia é tributada à taxa autónoma de 28%, declarada no Anexo G, campo 18A da Modelo 3.
- Detidos 365 dias ou mais — isenção para o detentor não profissional.
- Converter cripto em euros para comprar é uma alienação. Haver ou não imposto depende do período de detenção e do custo de aquisição, não daquilo em que os euros são gastos.
Os valores foram verificados em fontes primárias a 21 de Setembro de 2026 e mudam com a legislação. Isto não é aconselhamento fiscal: o cálculo para o seu caso é feito pelo seu advogado ou consultor fiscal.
O que diz a lei
Comprar imóveis em Portugal com capital em criptoactivos é legal. O que está regulado não é a compra em si, mas as operações com criptoactivos à sua volta.
Como são regulados os prestadores
O regulamento europeu MiCA (Regulamento (UE) 2023/1114) foi implementado em Portugal pela Lei n.º 69/2025, de 22 de Dezembro de 2025. As entidades registadas no Banco de Portugal para actividades com activos virtuais a 30 de Dezembro de 2024 puderam operar em regime transitório — que terminou a 1 de Julho de 2026. Passou a ser necessária autorização como CASP (prestador de serviços de criptoativos), concedida pelo Banco de Portugal em articulação com a CMVM. O antigo registo VASP não confere autorização automática nem procedimento simplificado. O Bison Bank foi o primeiro CASP autorizado ao abrigo do MiCA em Portugal, a 23 de Junho de 2026.
Na prática: pergunte ao prestador não «está registado no Banco de Portugal», mas «tem autorização como CASP e para que serviços».
A operação
- 01Conversão. A cripto é vendida através de um prestador autorizado, o vendedor recebe euros e a escritura regista um preço em euros. É o caminho mais frequente e o mais simples para o vendedor.
- 02Permuta. Troca directa do criptoactivo pelo imóvel, sem conversão em euros. Foi assim que se fez a primeira operação integralmente em cripto em Portugal, em Maio de 2022 — um T3 em Braga por 3 bitcoins, cerca de 110 000 € — ao abrigo de um procedimento emitido pela Ordem dos Notários na ausência de lei específica. É viável, mas exige acordo do vendedor, verificação própria no notário e maior cuidado com a documentação.
Origem dos fundos
É aqui que as operações mais tropeçam. O dossiê prepara-se antes da assinatura do CPCV e do pagamento do sinal, não depois. Normalmente é preciso demonstrar de onde vieram os activos, quando e como foram adquiridos, que plataformas foram usadas, que carteiras controla, se houve transferências entre carteiras próprias e que documentos suportam a origem económica. Um conjunto de capturas de ecrã da carteira não é o mesmo que um extracto de operações associado à sua identidade.
Tudo o que precisa, uma equipa coordenada.
Apoio completo, da pesquisa de imóveis à gestão pós-compra.
Representação do comprador
Aconselhamento independente com os seus interesses no centro.
Pesquisa e shortlist
Oportunidades no mercado e, quando disponíveis, off-market seleccionadas.
Negociação e estratégia
Termos, timing e redução de risco geridos por agentes experientes.
Coordenação jurídica
Trabalhamos com o seu advogado ou apresentamos parceiros jurídicos de confiança.
Liquidação em cripto
Rota de liquidação compliant e documentação, coordenadas de ponta a ponta.
Apoio pós-venda
Contadores, gestão, arrendamento e o que mais precisar.
Serviço Premium para investidores a partir de €500k.
Para clientes que investem €500.000 ou mais oferecemos um fluxo white-glove, confidencial e conduzido por advogados — além de acesso a oportunidades seleccionadas além do segmento residencial padrão.
Advisor sénior dedicado
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Estruturação com primazia jurídica
Arquitectura da transacção, compliance e contratos — conduzidos por advogados de ponta a ponta.
Execução confidencial
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Inventário off-market e premium
Localizações prime, novas construções, activos com yield e oportunidades off-market seleccionadas.
Além da compra de casa
Projectos de desenvolvimento, renovações e outras rotas estruturadas.
Toolkit de investidor
Cenários de yield, notas de risco, estratégias de exit e ligações a parceiros verificados.
Não prestamos aconselhamento fiscal, jurídico ou financeiro. Todas as transacções são executadas com profissionais qualificados e sujeitas a verificações de compliance.
Feito para detentores de cripto que querem activos reais.
Seja um holder de longo prazo, miner ou investidor internacional.
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Investidores a diversificar para a Europa
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O que não prometemos
- contornar verificações bancárias ou financeiras
- uma compra anónima
- dispensar a verificação da origem dos fundos
- aceitar qualquer criptoactivo ou trabalhar com qualquer carteira
- aprovação garantida por um determinado prestador
- um prazo fixo de verificação
- uma taxa de conversão ou um custo específicos
- ausência de consequências fiscais
A criptomoeda não elimina nenhum imposto da compra nem nenhuma verificação. Altera apenas a proveniência do dinheiro — e acrescenta uma camada de documentação que tem de ser preparada com antecedência.
Perguntas frequentes.
As dúvidas mais comuns sobre comprar imóvel em Portugal com criptomoeda.
Comprar imóvel com cripto é legal em Portugal?+
Preciso de uma conta bancária portuguesa?+
Que criptomoedas aceitam?+
A compra é anónima?+
Como é definido o preço com a volatilidade da cripto?+
Indicam advogado?+
Quanto tempo demora?+
Ajudam com arrendamento e gestão?+
O vendedor é obrigado a aceitar criptomoeda?+
Quanto paga de impostos um não residente?+
Há imposto sobre a própria criptomoeda?+
O que é a autorização CASP e porquê verificá-la?+
É possível fazer a escritura directamente em cripto, sem converter para euros?+
Que documentos de origem de fundos são precisos, e quando?+
Esta página tem carácter exclusivamente informativo e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro. As transacções em criptomoeda são facilitadas por um prestador de serviços de criptoactivos autorizado ao abrigo do MiCA. Todas as transacções são sujeitas a verificações de compliance e concluídas com o devido apoio profissional.
Fontes
- Código do IMT, artigo 17.º — Autoridade Tributária e Aduaneira
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de Maio — taxa de IMT para não residentes
- Lei n.º 69/2025, de 22 de Dezembro — implementação do MiCA em Portugal
- Banco de Portugal — autorização como CASP
- INE — Índice de Preços da Habitação 2025
- Eurostat — Housing price statistics, house price index
Actualizado a 21 de Setembro de 2026