Que criptoactivos servem para comprar imóveis em Portugal e como se fixa a taxa

Em resumo

• Trabalhamos com BTC, ETH e USDC. A admissibilidade de um activo concreto numa operação concreta é confirmada pelo prestador autorizado que conduz a parte regulada.
• BTC e ETH não são stablecoins, não lhes é aplicável a exigência de autorização do emitente, e um prestador autorizado pode prestar serviços sobre eles.
• Com stablecoins é mais complicado. O MiCA divide-os em tokens de moeda electrónica (EMT) e tokens referenciados a activos (ART) e exige autorização do emitente.
• O USDT não tem autorização MiCA. Um particular na UE pode legalmente detê-lo e transferi-lo, mas uma plataforma autorizada não pode prestar serviços sobre ele a clientes da UE. O USDC, emitido pela entidade europeia da Circle, está autorizado.
• A taxa fixa-se no momento da conversão, não na assinatura do CPCV. O intervalo entre essas datas é risco seu e tem de ser previsto na operação.

Porque a lista é curta

Três activos — BTC, ETH e USDC — são aquilo com que a parte regulada de uma operação pode ser feita na UE. Mesmo dentro desta lista, a decisão é tomada sobre o activo concreto e o seu histórico.

"Que criptomoedas aceitam" é uma pergunta razoável, mas a resposta não vem do vendedor nem da agência. A parte regulada é conduzida por um prestador autorizado de serviços de criptoactivos, e são a licença dele, a política de risco dele e a capacidade técnica dele que determinam que activo passa.

A lista de um prestador é mais larga, a de outro mais estreita. O mesmo prestador aceita um activo com histórico longo e transparente e recusa um activo idêntico com origem pouco clara. Por isso a resposta honesta é que o activo adequado se determina depois da análise, não antes.

Há, porém, coisas que se sabem à partida e não dependem do prestador.

BTC e ETH

Ao abrigo do MiCA, bitcoin e ether não são tokens de moeda electrónica nem tokens referenciados a activos. Não lhes é aplicável a exigência de autorização do emitente — simplesmente não têm emitente. Um prestador autorizado pode prestar serviços sobre eles.

Na prática são os activos mais previsíveis para este tipo de operação. A dificuldade com eles não costuma ser regulatória mas documental: quanto mais antigo o activo e mais longo o percurso entre carteiras, mais perguntas sobre origem.

Stablecoins: é aqui que diverge

O MiCA coloca os stablecoins em duas categorias — tokens de moeda electrónica (EMT) e tokens referenciados a activos (ART). As respectivas regras aplicam-se desde 30 de Junho de 2024 e exigem autorização do emitente.

Há aqui duas afirmações que não devem ser confundidas. A ESMA esclareceu em Janeiro de 2025 que a custódia e a transferência de stablecoins não conformes não constituem, em si, oferta ao público. Ou seja, deter USDT, movê-lo da própria carteira e usar protocolos descentralizados continua legal para um particular na UE. A restrição não é sobre si; é sobre as plataformas reguladas, que não lhe podem prestar serviços sobre ele.

Para a compra de um imóvel esta distinção é decisiva. O serviço de troca junto de um prestador autorizado é precisamente o passo de que a operação precisa. Se o seu capital está em USDT, a operação tem de ser planeada com essa limitação, e não no pressuposto de que "o USDT é aceite em todo o lado".

Quem suporta o risco cambial

Entre a assinatura do CPCV e a liquidação final passam de algumas semanas a dois meses. O preço do contrato está fixado em euros. O valor dos seus activos nesse período não está fixado por nada.

A taxa define-se no momento da conversão, não na assinatura do contrato-promessa. Se o activo descer entretanto, os euros em falta têm de vir de algum lado — e isso é problema seu, não do vendedor.

Formas práticas de o reduzir:

• passar a parte necessária para um stablecoin com antecedência, em vez de manter tudo volátil até ao último dia;
• prever uma margem acima do montante calculado;
• acordar no CPCV prazos realistas, e não os mais curtos possíveis;
• discutir o momento e a mecânica da conversão com o prestador antes de assinar, não depois.

Ninguém lhe pode garantir uma taxa concreta numa data futura. Se alguém garantir, leia com atenção o que sustenta essa garantia.

Quanto custa realmente converter

Não é gratuito, e o custo tem várias parcelas: a comissão do prestador, o spread entre a taxa de compra e a de venda, as taxas de rede nas transferências e, por vezes, encargos de depósito e levantamento. O spread costuma pesar mais do que a comissão anunciada, e é a parcela que mais vezes fica de fora dos materiais comerciais.

Compare prestadores pelo montante final em euros que chega à conta, não pela percentagem de comissão.

A rede também conta

O mesmo token existe em redes diferentes. USDC em Ethereum e USDC noutra rede são, para efeitos de transferência, percursos diferentes com custos, velocidades e suporte diferentes. Confirme a rede antes de enviar: fundos enviados numa rede não suportada demoram muito a recuperar e, por vezes, não se recuperam.

O que não prometemos

• aceitar qualquer criptoactivo;
• trabalhar com qualquer carteira ou qualquer rede;
• uma taxa de conversão concreta ou um custo concreto;
• fixar a taxa à data da escritura;
• que um activo que serviu a um cliente sirva a outro.

Fontes

• Regulamento (UE) 2023/1114 (MiCA), artigo 88.º e Título V
• ESMA — Markets in Crypto-Assets Regulation
• Banco de Portugal — autorização como CASP
• Lei n.º 69/2025, de 22 de Dezembro — execução do MiCA em Portugal