Em resumo
- A cripto não altera nenhum imposto na compra de imóveis. São todos pagos exactamente como numa compra em euros.
- Desde 20 de Maio de 2026 o adquirente não residente paga 7,5% de IMT sobre imóveis destinados a habitação, sem isenções nem reduções. É uma regra nova e quase ninguém a refere.
- Há três excepções que repõem a taxa da tabela normal, com devolução da diferença a pedido.
- O imposto do selo é 0,8% do preço. O notário ronda os 900–1 000 € e o registo predial 225–375 €.
- Sobre a própria cripto: as mais-valias são tributadas a 28% se detida há menos de 365 dias e ficam isentas a partir de 365 dias para detentores não profissionais.
IMT — o imposto principal do comprador
O IMT, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis, é suportado pelo adquirente e pago antes da escritura. As taxas constam do artigo 17.º do Código do IMT.
| Incidência | Taxa |
|---|---|
| Habitação própria e permanente, até 106 346 € | 0% |
| Habitação própria e permanente, 106 346–660 982 € | 2% a 8%, por escalões |
| Habitação própria e permanente, 660 982–1 150 853 € | 6%, taxa única |
| Habitação própria e permanente, acima de 1 150 853 € | 7,5%, taxa única |
| Outra habitação, até 106 346 € | 1% |
| Prédios rústicos | 5% |
| Outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas | 6,5% |
| Adquirente com domicílio fiscal em lista de regime mais favorável | 10%, sem isenções |
A taxa de 10% não se aplica quando o adquirente é pessoa singular. Aplica-se a sociedades dominadas a partir de jurisdições constantes da lista.
A nova regra para não residentes
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de Maio, aditou o n.º 10 ao artigo 17.º. Sendo o adquirente de imóvel destinado a habitação um não residente, a taxa de IMT é sempre de 7,5%, não se aplicando qualquer isenção ou redução.
As excepções são três:
- o adquirente já era residente fiscal em Portugal nos termos do artigo 16.º do Código do IRS;
- o adquirente torna-se residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos contados da aquisição;
- o imóvel é arrendado para habitação com renda dentro dos limites legais no prazo de seis meses e mantém-se arrendado pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros cinco anos.
Nos dois últimos casos a Autoridade Tributária anula a diferença entre o imposto pago e o que resultaria da tabela normal. É feito a requerimento, apresentado no prazo de seis meses a contar da data em que se torna residente ou em que celebra o contrato de arrendamento.
Para um comprador com capital em cripto que vem do estrangeiro e não planeia mudar-se, esta é muitas vezes a maior rubrica inesperada do orçamento.
Os restantes custos da operação
- Imposto do selo — 0,8% sobre o preço, pago na escritura. Havendo crédito acima de 5 000 €, acrescem 0,6% sobre o montante do empréstimo.
- Notário — cerca de 900–1 000 €.
- Registo predial — cerca de 225–375 €.
- Advogado do comprador — habitualmente 1% a 1,5% do preço, consoante a complexidade.
Exemplo de cálculo
Apartamento de 600 000 €, adquirente não residente, não destinado a habitação própria e não arrendado.
| Rubrica | Valor |
|---|---|
| IMT, 7,5% | 45 000 € |
| Imposto do selo, 0,8% | 4 800 € |
| Notário | ~950 € |
| Registo | ~300 € |
| Advogado, ~1,2% | ~7 200 € |
| Total acima do preço | ~58 250 € |
Se o mesmo comprador se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos, o IMT é recalculado pela tabela normal e a diferença devolvida a pedido. Convém simular isto antes da operação, não depois.
Imposto sobre a própria cripto
Assunto distinto dos impostos do imóvel. No IRS português, categoria G:
- detida há menos de 365 dias — mais-valias tributadas à taxa autónoma de 28%, declaradas no anexo G, quadro 18A do Modelo 3;
- detida há 365 dias ou mais — isenção para detentores não profissionais;
- converter cripto em euros é, por si, uma alienação. Se gera ou não mais-valia tributável depende do período de detenção e do custo de aquisição, não daquilo em que os euros são gastos.
O ano fiscal português é o ano civil; o Modelo 3 é entregue entre 1 de Abril e 30 de Junho do ano seguinte.
Conclusão prática: se os activos foram comprados há pouco tempo, vendê-los para financiar um apartamento pode acrescentar 28% da mais-valia a todos os custos da operação. O período de detenção deve ser calculado antes de assinar o CPCV.
Fontes
- Código do IMT, artigo 17.º — Autoridade Tributária e Aduaneira
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de Maio — n.º 10 do artigo 17.º, taxa para não residentes
- Código do IRS, categoria G — tributação de criptoactivos