Em resumo
- Comprar imóveis em Portugal com capital em cripto é legal. O que está regulado não é a compra, mas as operações com criptoactivos à sua volta.
- O MiCA foi executado em Portugal pela Lei n.º 69/2025, de 22 de Dezembro de 2025.
- O regime transitório das entidades registadas no Banco de Portugal para actividades com activos virtuais terminou a 1 de Julho de 2026.
- O prestador precisa agora de autorização como CASP, concedida pelo Banco de Portugal em articulação com a CMVM. O Bison Bank foi o primeiro a obtê-la, a 23 de Junho de 2026.
- Uma escritura directa em criptoactivos é possível e já foi feita: Maio de 2022, um T3 em Braga por 3 bitcoins, celebrada como permuta ao abrigo de um procedimento da Ordem dos Notários.
O que está efectivamente regulado
Há duas coisas a separar. Um estrangeiro comprar imóvel em Portugal é uma operação normal que não exige autorização especial. O que está regulado é o que acontece aos criptoactivos: custódia, troca, conversão, transferência. Isso é tratado por um prestador licenciado, não pelo comprador nem pela agência.
Por isso a pergunta "é legal comprar um apartamento com bitcoin" significa quase sempre outra pergunta: "através de quem se pode fazer legalmente a parte cripto".
O que mudou em 2026
O Regulamento (UE) 2023/1114 (MiCA) foi executado em Portugal pela Lei n.º 69/2025, de 22 de Dezembro de 2025.
As entidades registadas no Banco de Portugal para actividades com activos virtuais a 30 de Dezembro de 2024 podiam continuar ao abrigo de um regime transitório — até à concessão ou recusa da autorização MiCA, ou até ao termo do período transitório, conforme o que ocorresse primeiro. Esse período terminou a 1 de Julho de 2026.
O Banco de Portugal afirma expressamente que a existência de um registo anterior não dispensa o processo de autorização como prestador de serviços de criptoactivos, não resulta num processo simplificado nem se traduz numa decisão de concessão.
O Bison Bank tornou-se o primeiro CASP autorizado ao abrigo do MiCA em Portugal a 23 de Junho de 2026.
Porque isto lhe interessa
A maior parte do material publicado sobre comprar imóveis portugueses com cripto é anterior a estas alterações. Vai encontrar formulações como "o prestador tem de estar registado no Banco de Portugal" ou referências à legislação anterior. Isso descreve um regime que já não existe.
A pergunta prática a fazer a um prestador é: tem autorização como CASP e para que serviços. A lista de serviços importa: a autorização não é dada para "cripto" em geral, mas para actividades concretas.
Se a resposta apontar apenas para um registo antigo, isso não é necessariamente um problema, mas é razão para perguntar mais e verificar o estatuto por si.
A tributação dos criptoactivos, de resto, está fora do âmbito de actuação do Banco de Portugal — é tema separado, tratado no nosso guia de impostos.
Como decorre a operação
O imóvel transmite-se por escritura portuguesa normal. Há dois caminhos possíveis.
Conversão. Os criptoactivos são vendidos através de um prestador autorizado, o vendedor recebe euros e a escritura regista um preço em euros. Para o vendedor é indistinguível de qualquer outra operação. Permuta. Troca directa do criptoactivo pelo imóvel, sem conversão em euros. Juridicamente é uma permuta, não uma compra e venda.A primeira operação imobiliária totalmente em cripto em Portugal foi celebrada em Maio de 2022: um apartamento T3 em Braga comprado por 3 bitcoins, cerca de 110 000 € à cotação da altura. A escritura foi lavrada como permuta, ao abrigo de um procedimento que a Ordem dos Notários emitiu na ausência de legislação específica.
O caminho funciona. Mas exige acordo do vendedor, análise notarial própria e atenção redobrada à documentação da origem dos activos, pelo que não é a estrutura por defeito.
Identidade e origem dos fundos
Fazem parte obrigatória de qualquer operação regulada, não são exigência de um prestador em particular. Verificam-se a identidade do comprador, o controlo sobre as carteiras e a origem económica dos activos.
Daqui decorre uma consequência simples: não existe compra anónima de imóveis com criptomoeda. Qualquer material que prometa anonimato, ausência de verificações ou forma de contornar o controlo bancário está a descrever algo que não existe no mercado regulado.
Os documentos devem estar preparados antes de assinar o CPCV e pagar o sinal. É o tema de um guia autónomo que estamos a preparar.
O que isto significa na prática
- Comprar imóveis portugueses com capital em cripto é legal.
- A parte cripto tem de passar por um prestador autorizado.
- Desde 1 de Julho de 2026 a referência é a autorização CASP, não um registo VASP antigo.
- A permuta directa é possível mas exige acordo do vendedor e trabalho próprio com o notário.
- As verificações de identidade e de origem de fundos não são opcionais.
Fontes
- Lei n.º 69/2025, de 22 de Dezembro — execução do MiCA em Portugal
- Banco de Portugal — pedido de autorização como prestador de serviços de criptoativos
- Regulamento (UE) 2023/1114 (MiCA), artigos 59.º a 64.º
- Ordem dos Notários — procedimento para escrituras com criptoactivos