Покупайте недвижимость в Португалии за криптовалюту — легально и безопасно.
Превратите BTC, ETH или USDC в португальскую недвижимость через прозрачный процесс с юридическим сопровождением. Местная команда ведёт вас от поиска до сделки.
Коротко о покупке за криптовалюту в Португалии
- Это законно. Чаще всего крипта конвертируется в евро авторизованным провайдером, а в договоре у нотариуса стоит цена в евро. Возможна и прямая сделка «крипта в обмен на объект» — оформляется как permuta, впервые в Португалии так провели сделку в мае 2022 года: квартира T3 в Браге за 3 BTC, около 110 000 €.
- Продавцу не обязательно принимать криптовалюту. В большинстве сделок крипта используется только на стороне покупателя.
- С 1 июля 2026 действует MiCA. Переходный режим для компаний, зарегистрированных в Banco de Portugal как VASP, закончился. Провайдеру нужна авторизация CASP от Banco de Portugal. Материалы, где написано просто «провайдер зарегистрирован в Banco de Portugal», описывают отменённый порядок.
- Нерезидент платит IMT 7,5%. С 20 мая 2026 года для покупателя-нерезидента ставка на жилую недвижимость — всегда 7,5%, без льгот. Освобождение есть, если покупатель станет налоговым резидентом Португалии в течение двух лет или сдаст объект в долгосрочную аренду.
- Анонимной покупки не существует. Проверка личности и документального происхождения средств — обязательная часть сделки. Кто обещает обратное, обещает то, чего нет.
Обновлено 21 сентября 2026
Португалия — один из сильнейших рынков недвижимости Европы.
Стабильный рост год к году и рекордный 2025-й выводят Португалию вперёд — практичный способ для криптохолдеров диверсифицироваться в реальный актив.
Рост год за годом
Уверенная восходящая траектория с рекордным 2025.
2026 год идёт медленнее: по данным Eurostat, к первому кварталу 2026 цены в ЕС выросли на 2,9%, в Португалии — на 10,3%. Рост продолжается, но уже не рекордными темпами.
Диверсификация от волатильности
Переведите часть крипты в реальный долгосрочный актив — идеально для сохранения капитала.
Реальное применение для крипто
Используйте цифровые активы для настоящей покупки — без лишних банковских барьеров.
Растущий международный рынок
Португалия продолжает привлекать покупателей со всего мира, спрос в ключевых регионах остаётся высоким.
Португалия vs Европа
Годовой рост цен на жильё, 2025.
Источники: Eurostat · INE · Global Property Guide — данные на Q4 2025.
Почему клиенты выбирают покупку за криптовалюту.
Покупка недвижимости за криптовалюту проста, когда процесс грамотно выстроен и сопровождается юристами.
Используйте свою крипту напрямую
Покупка в BTC, ETH или USDC через регулируемых партнёров с полной документацией.
Больше приватности
Стоимость движется через кошельки и задокументированную конверсию — без крупного межбанковского следа.
Прозрачно и законно
Каждый шаг документируется и соответствует португальским требованиям, с участием юриста.
Быстрее расчёты
Криптоканалы могут сокращать задержки классических международных банковских переводов.
Удобно между юрисдикциями
Идеально для международных покупателей, которые хотят избежать банковских сложностей.
Консервативное реинвестирование
Переведите цифровую прибыль в реальный актив с арендной доходностью и долгосрочным ростом.
Важно: Ни BitProperty, ни наш партнёр по расчётам в крипто не оказывают налоговые и юридические консультации. Криптовалютные транзакции проводятся через авторизованного по MiCA поставщика услуг криптоактивов. Документацию ведут квалифицированные юристы.
Понятный путь, шаг за шагом.
От первого разговора до получения ключей — координируем все этапы.
Типичные сроки: От нескольких недель до нескольких месяцев — в зависимости от объекта, due diligence и структуры финансирования.
Сколько стоит сделка, кроме цены объекта
Криптовалюта не меняет ни один из налогов на покупку. Платит покупатель, до подписания у нотариуса.
IMT — муниципальный налог на переход прав (статья 17 CIMT, редакция на сентябрь 2026)
| Что покупается | Ставка |
|---|---|
| Основное жильё, до 106 346 € | 0% |
| Основное жильё, 106 346–660 982 € | от 2% до 8%, по шкале |
| Основное жильё, 660 982–1 150 853 € | 6%, единая |
| Основное жильё, свыше 1 150 853 € | 7,5%, единая |
| Прочее жильё, до 106 346 € | 1% |
| Сельская недвижимость | 5% |
| Прочая городская недвижимость и другие сделки | 6,5% |
| Покупатель с налоговым адресом в офшорном списке | 10%, без льгот (не применяется к физлицам) |
Отдельно про нерезидентов
Декрет-закон № 97/2026 от 20 мая 2026 добавил в статью 17 пункт 10: если покупатель жилой недвижимости — нерезидент, ставка всегда 7,5%, никакие льготы и скидки не применяются. Исключения три: покупатель уже был налоговым резидентом Португалии; становится им в течение двух лет после покупки; либо в течение шести месяцев сдаёт объект в аренду под жильё по ограниченной ставке и держит в аренде не менее 36 месяцев за первые пять лет. Во втором и третьем случае разницу возвращают по заявлению — подать нужно в течение шести месяцев.
Для покупателя-нерезидента это часто главная цифра в смете, и её почти никто не пишет.
Остальное
- Гербовый сбор (Imposto do Selo) — 0,8% от цены, платится при сделке. Если берётся ипотека свыше 5 000 € — ещё 0,6% с суммы кредита.
- Нотариус — порядка 900–1 000 €.
- Регистрация права — порядка 225–375 €.
- Юрист покупателя — обычно 1–1,5% от цены, зависит от сложности.
Налог на саму криптовалюту (IRS, категория G)
- Владели активом менее 365 дней — прирост облагается по автономной ставке 28%, декларируется в Anexo G, поле 18A формы Modelo 3.
- Владели 365 дней и больше — для непрофессионального держателя освобождение.
- Конвертация крипты в евро ради покупки — это отчуждение. Возникнет налог или нет, зависит от срока владения и цены приобретения, а не от того, на что потрачены евро.
Цифры проверены по первоисточникам 21 сентября 2026 года и меняются вместе с законодательством. Это не налоговая консультация: расчёт по вашей ситуации делает ваш юрист или налоговый консультант.
Что говорит закон
Покупка недвижимости с криптокапиталом в Португалии законна. Регулируется не сама покупка, а операции с криптоактивами вокруг неё.
Регулирование провайдеров
Европейский регламент MiCA (Регламент ЕС 2023/1114) внедрён в Португалии Законом № 69/2025 от 22 декабря 2025 года. Компании, которые на 30 декабря 2024 года были зарегистрированы в Banco de Portugal для деятельности с виртуальными активами, могли работать по переходному режиму — он закончился 1 июля 2026 года. Теперь нужна авторизация CASP (prestador de serviços de criptoativos), которую выдаёт Banco de Portugal совместно с CMVM. Старая регистрация VASP не даёт ни автоматического разрешения, ни упрощённой процедуры. Первым авторизованным по MiCA CASP в Португалии стал Bison Bank — 23 июня 2026 года.
Практический вывод для покупателя: спрашивайте у провайдера не «вы зарегистрированы в Banco de Portugal», а «у вас есть авторизация CASP и на какие именно услуги».
Сама сделка
- 01Конвертация. Крипта продаётся через авторизованного провайдера, продавец получает евро, в договоре стоит цена в евро. Самый частый и самый простой для продавца вариант.
- 02Permuta. Прямой обмен криптоактива на объект, без конвертации в евро. Так провели первую в Португалии полностью крипто-сделку в мае 2022 года — квартира T3 в Браге за 3 BTC, около 110 000 €, по процедуре, которую Ordem dos Notários выпустила при отсутствии специального закона. Вариант рабочий, но требует согласия продавца, отдельной проверки у нотариуса и повышенного внимания к документированию.
Происхождение средств
Это то, обо что чаще всего спотыкаются сделки. Готовить пакет надо до подписания CPCV и внесения задатка, а не после. Обычно нужно показать: откуда появились активы, когда и как приобретены, какие площадки использовались, какими кошельками вы управляете, были ли переводы между своими кошельками, есть ли документы об экономическом основании. Набор скриншотов из кошелька — не то же самое, что выгрузка с историей операций, привязанная к вашей личности.
Всё, что нужно — одна слаженная команда.
Полный цикл поддержки от поиска объекта до управления после покупки.
Представительство покупателя
Независимое сопровождение с фокусом на ваши интересы.
Поиск и шортлист
Объекты на рынке и избранные off-market возможности, когда они доступны.
Переговоры и стратегия
Условия, тайминг и снижение рисков — опытными агентами.
Юридическая координация
Работаем с вашим юристом или представляем проверенных партнёров.
Расчёты в крипто
Комплаентный маршрут расчёта и документация — под ключ.
Поддержка после сделки
Коммунальные, управление, аренда — и всё остальное, что понадобится.
Premium-сервис для инвесторов от €500k.
Для клиентов от €500 000 — white-glove сопровождение, конфиденциальный процесс под руководством юристов и доступ к подобранным возможностям за рамками стандартной жилой недвижимости.
Выделенный старший advisor
Приоритетный ответ, приватные шортлисты и прямой доступ к лицам, принимающим решения.
Юридический приоритет
Архитектура сделки, комплаенс и контракты — ведутся юристами от начала до конца.
Конфиденциальное исполнение
Структурированный процесс для покупателей крупных сумм, ценящих приватность и ясность.
Off-market и premium-объекты
Прайм-локации, новостройки, активы с доходностью и избранные off-market предложения.
Больше, чем покупка дома
Девелоперские проекты, реновация и флип, другие структурированные маршруты.
Инвесторский тулкит
Сценарии доходности, риск-ноты, стратегии выхода и знакомство с проверенными партнёрами.
Мы не оказываем налоговых, юридических и финансовых консультаций. Все транзакции проводятся с участием квалифицированных специалистов и проходят комплаенс-проверки.
Для криптохолдеров, которым нужны реальные активы.
Будь вы долгосрочный холдер, майнер или международный инвестор.
Холдеры BTC / ETH
Прошли через циклы и хотите зафиксировать стоимость в недвижимости.
Майнеры и операторы
Превратите доход в стабильный актив через понятный маршрут покупки.
Инвесторы, диверсифицирующиеся в Европу
Используйте крипто для трансграничной покупки в Португалии — без банковских трений.
Чего мы не обещаем
- обход банковской или финансовой проверки
- анонимную покупку
- отсутствие проверки происхождения средств
- приём любого криптоактива и работу с любым кошельком
- гарантированное одобрение конкретным провайдером
- фиксированный срок проверки
- конкретный курс конвертации или её стоимость
- отсутствие налоговых последствий
Криптовалюта не отменяет ни один налог на покупку недвижимости и ни одну проверку. Она меняет только то, откуда берутся деньги, — и добавляет отдельный слой документов, который надо готовить заранее.
Частые вопросы.
Самое важное о покупке португальской недвижимости за криптовалюту.
Законно ли покупать недвижимость за криптовалюту в Португалии?+
Нужен ли португальский банковский счёт?+
Какие криптовалюты принимаете?+
Покупка анонимная?+
Как фиксируется цена при волатильности крипты?+
Предоставляете юриста?+
Сколько времени занимает сделка?+
Помогаете ли с арендой и управлением?+
Обязательно ли продавцу принимать криптовалюту?+
Сколько налогов платит нерезидент?+
Придётся ли платить налог с самой криптовалюты?+
Что такое авторизация CASP и зачем её проверять?+
Можно ли оформить сделку прямо в криптовалюте, без конвертации в евро?+
Что готовить по происхождению средств и когда?+
Эта страница носит информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Криптовалютные транзакции проводит авторизованный по MiCA поставщик услуг криптоактивов. Все транзакции проходят комплаенс-проверки и сопровождаются квалифицированными специалистами.
Источники
- Código do IMT, статья 17 — Autoridade Tributária e Aduaneira
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — ставка IMT для нерезидентов
- Lei n.º 69/2025, de 22 de dezembro — внедрение MiCA в Португалии
- Banco de Portugal — авторизация CASP
- INE — House Price Index 2025
- Eurostat — Housing price statistics, house price index
Обновлено 21 сентября 2026