Коротко
- Покупка недвижимости с криптокапиталом в Португалии законна. Регулируется не сама покупка, а операции с криптоактивами вокруг неё.
- Регламент MiCA внедрён Законом № 69/2025 от 22 декабря 2025 года.
- Переходный режим для компаний, зарегистрированных в Banco de Portugal как VASP, закончился 1 июля 2026 года.
- Теперь нужна авторизация CASP, которую выдаёт Banco de Portugal совместно с CMVM. Первым её получил Bison Bank — 23 июня 2026 года.
- Прямая сделка «крипта в обмен на объект» возможна и проводилась: май 2022 года, квартира T3 в Браге за 3 BTC, оформлена как permuta по процедуре Ordem dos Notários.
Что именно регулируется
Важно разделить две вещи. Покупка недвижимости иностранцем в Португалии — обычная операция, никаких специальных разрешений она не требует. Регулируется то, что происходит с криптоактивами: их хранение, обмен, конвертация, перевод. Этим занимается не покупатель и не агентство, а лицензированный провайдер.
Поэтому вопрос «законно ли купить квартиру за биткоин» почти всегда означает другой вопрос: «через кого законно провести крипто-часть».
Что изменилось в 2026 году
Европейский регламент MiCA, Регламент (ЕС) 2023/1114, внедрён в Португалии Законом № 69/2025 от 22 декабря 2025 года.
Компании, которые на 30 декабря 2024 года были зарегистрированы в Banco de Portugal для деятельности с виртуальными активами, могли продолжать работать по переходному режиму — до выдачи или отказа в авторизации по MiCA, либо до окончания переходного периода, смотря что наступит раньше. Переходный период закончился 1 июля 2026 года.
Банк Португалии прямо указывает: наличие старой регистрации VASP не освобождает от процедуры авторизации как поставщика услуг по криптоактивам, не даёт упрощённого порядка и не означает, что авторизация будет выдана.
Первым авторизованным по MiCA CASP в Португалии стал Bison Bank — 23 июня 2026 года.
Почему это важно именно вам
Большинство русскоязычных и англоязычных материалов о покупке недвижимости за крипту в Португалии написаны до этих изменений. В них вы встретите формулировки вроде «провайдер должен быть зарегистрирован в Banco de Portugal» или ссылки на прежнее законодательство. Это описание порядка, которого больше нет.
Практический вопрос к провайдеру звучит так: есть ли у вас авторизация CASP и на какие именно услуги она выдана. Список услуг имеет значение: авторизация даётся не «на криптовалюту вообще», а на конкретные виды деятельности.
Если в ответ вам ссылаются только на старую регистрацию — это не обязательно означает проблему, но это повод задать дополнительные вопросы и проверить статус самостоятельно.
Налогообложение криптоактивов, к слову, вне компетенции Banco de Portugal — это отдельная тема, она разобрана в нашем гайде про налоги.
Как проходит сама сделка
Объект переходит обычной португальской escritura. Рабочих сценариев два.
Конвертация. Криптоактивы продаются через авторизованного провайдера, продавец получает евро, в договоре стоит цена в евро. Для продавца это неотличимо от любой другой сделки. Permuta. Прямой обмен криптоактива на недвижимость, без конвертации в евро. Юридически это мена, а не купля-продажа.Первая в Португалии полностью криптовалютная сделка прошла в мае 2022 года: квартира T3 в Браге была куплена за 3 биткоина, около 110 000 € по курсу того момента. Escritura была оформлена именно как permuta, по процедуре, которую Ordem dos Notários выпустила при отсутствии специального закона.
Вариант рабочий. Но он требует согласия продавца, отдельной проверки у нотариуса и повышенного внимания к документированию происхождения активов, поэтому не является схемой по умолчанию.
Проверка личности и происхождения средств
Это обязательная часть любой регулируемой операции, а не придирка конкретного провайдера. Проверяются личность покупателя, контроль над кошельками и экономическое происхождение активов.
Отсюда простое следствие: анонимной покупки недвижимости за криптовалюту не существует. Любой материал, обещающий анонимность, отсутствие проверок или обход банковского контроля, описывает то, чего в регулируемом поле нет.
Готовить документы нужно до подписания CPCV и внесения задатка. Это тема отдельного гайда, который мы готовим.
Что это значит на практике
- Покупать недвижимость в Португалии с криптокапиталом законно.
- Крипто-часть обязана проходить через авторизованного провайдера.
- С 1 июля 2026 года ориентир — авторизация CASP, а не старая регистрация VASP.
- Прямая permuta возможна, но требует согласия продавца и отдельной работы с нотариусом.
- Проверки личности и происхождения средств не опциональны.
Источники
- Lei n.º 69/2025, de 22 de dezembro — внедрение MiCA в Португалии
- Banco de Portugal — запрос авторизации как поставщика услуг по криптоактивам
- Регламент (ЕС) 2023/1114 (MiCA), статьи 59–64
- Ordem dos Notários — процедура оформления сделок с криптоактивами