Коротко
- Криптовалюта не меняет ни один налог на покупку недвижимости. Все они платятся так же, как при оплате евро.
- С 20 мая 2026 года покупатель-нерезидент платит IMT по ставке 7,5% на жилую недвижимость без льгот и скидок. Это новое правило, и его почти никто не пишет.
- Есть три исключения, при которых ставку снижают до обычной шкалы, а разницу возвращают по заявлению.
- Гербовый сбор — 0,8% от цены. Нотариус — около 900–1 000 €, регистрация — 225–375 €.
- Сама криптовалюта: прирост облагается по ставке 28% при владении менее 365 дней и освобождается при владении от 365 дней для непрофессионального держателя.
IMT — главный налог покупателя
IMT, муниципальный налог на возмездный переход прав на недвижимость, платит покупатель до подписания у нотариуса. Ставки определяет статья 17 Кодекса IMT.
| На что | Ставка |
|---|---|
| Основное жильё, до 106 346 € | 0% |
| Основное жильё, 106 346–660 982 € | от 2% до 8%, по шкале |
| Основное жильё, 660 982–1 150 853 € | 6%, единая |
| Основное жильё, свыше 1 150 853 € | 7,5%, единая |
| Прочее жильё, до 106 346 € | 1% |
| Сельская недвижимость | 5% |
| Прочая городская недвижимость и другие сделки | 6,5% |
| Покупатель с налоговым адресом в офшорном списке | 10%, без льгот |
Ставка 10% не применяется, когда покупатель — физическое лицо. Для компаний, контролируемых из юрисдикций из списка, она применяется.
Новое правило для нерезидентов
Декрет-закон № 97/2026 от 20 мая 2026 года добавил в статью 17 пункт 10. Если покупатель жилой недвижимости — нерезидент, ставка IMT составляет всегда 7,5%, и никакие льготы или скидки не применяются.
Исключений три:
- покупатель уже был налоговым резидентом Португалии по статье 16 Кодекса IRS;
- покупатель становится налоговым резидентом Португалии в течение двух лет после покупки;
- объект в течение шести месяцев сдаётся в аренду под жильё по ограниченной ставке и остаётся в аренде не менее 36 месяцев, подряд или с перерывами, в течение первых пяти лет.
Во втором и третьем случае налоговая аннулирует разницу между уплаченной суммой и той, что получилась бы по обычной шкале. Это делается по заявлению, которое надо подать в течение шести месяцев с даты получения резидентства или заключения договора аренды.
Для покупателя с криптокапиталом, который приезжает из-за рубежа и не планирует переезд, это часто самая крупная неожиданная строка в смете.
Остальные расходы на сделку
- Гербовый сбор (Imposto do Selo) — 0,8% от цены, платится при сделке. Если берётся ипотека свыше 5 000 €, добавляется 0,6% с суммы кредита.
- Нотариус — порядка 900–1 000 €.
- Регистрация права — порядка 225–375 €.
- Юрист покупателя — обычно 1–1,5% от цены, зависит от сложности.
Пример расчёта
Квартира за 600 000 €, покупатель-нерезидент, объект не будет основным жильём и не сдаётся в аренду.
| Строка | Сумма |
|---|---|
| IMT, 7,5% | 45 000 € |
| Гербовый сбор, 0,8% | 4 800 € |
| Нотариус | ~950 € |
| Регистрация | ~300 € |
| Юрист, ~1,2% | ~7 200 € |
| Итого сверх цены | ~58 250 € |
Если тот же покупатель станет налоговым резидентом Португалии в течение двух лет, IMT пересчитают по обычной шкале, и разницу вернут по заявлению. Считать это надо до сделки, а не после.
Налог на саму криптовалюту
Отдельная история от налогов на недвижимость. Португальский IRS, категория G:
- владели активом менее 365 дней — прирост облагается по автономной ставке 28%, декларируется в Anexo G, поле 18A формы Modelo 3;
- владели 365 дней и больше — для непрофессионального держателя освобождение;
- конвертация крипты в евро — это отчуждение само по себе. Возникнет налог или нет, зависит от срока владения и цены приобретения, а не от того, на что потрачены евро.
Налоговый год в Португалии календарный, декларация Modelo 3 подаётся с 1 апреля по 30 июня следующего года.
Практический вывод: если активы куплены недавно, продажа ради покупки квартиры может добавить 28% с прироста сверх всех расходов на сделку. Срок владения стоит посчитать до того, как подписан CPCV.
Источники
- Código do IMT, статья 17 — Autoridade Tributária e Aduaneira
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — пункт 10 статьи 17, ставка для нерезидентов
- Código do IRS, категория G — налогообложение криптоактивов