Коротко
- Покупка законна. Чаще всего крипта конвертируется в евро авторизованным провайдером, а в договоре у нотариуса стоит цена в евро.
- Продавцу не обязательно принимать криптовалюту — в большинстве сделок она используется только на стороне покупателя.
- Возможна и прямая сделка «крипта в обмен на объект». Оформляется как permuta. Первая такая сделка в Португалии прошла в мае 2022 года: квартира T3 в Браге за 3 BTC, около 110 000 €.
- С 1 июля 2026 года провайдеру нужна авторизация CASP по регламенту MiCA. Ссылки только на старую регистрацию VASP в Banco de Portugal уже недостаточно.
- Анонимной покупки не существует. Документы по происхождению средств готовятся до задатка, а не после.
Две схемы, между которыми выбирают
Покупка недвижимости с криптокапиталом состоит из двух связанных частей: обычной сделки с недвижимостью и отдельной структуры движения денег. Первая ничем не отличается от любой другой покупки в Португалии. Вся специфика — во второй.
Схема 1. Конвертация. Ваши криптоактивы продаются через авторизованного провайдера, продавец получает евро, в договоре стоит цена в евро. Это самый частый вариант и самый простой для продавца: ему не нужно ни держать крипту, ни разбираться в ней, ни открывать кошелёк. Схема 2. Permuta. Прямой обмен криптоактива на объект, без конвертации в евро. Юридически это не купля-продажа, а мена. Вариант рабочий, но не автоматический: нужно согласие продавца, отдельная проверка у нотариуса и более жёсткие требования к документированию происхождения активов.Какая схема подойдёт, зависит от актива, провайдера, документов и позиции продавца. Универсального ответа нет, и любой, кто обещает одну схему всем, упрощает.
Шаг за шагом
Получите NIF. Португальский налоговый номер нужен до любой сделки с недвижимостью. Гражданам не из ЕС требуется налоговый представитель. Это обычная процедура, крипта на неё никак не влияет. Определите объект и бюджет. Здесь важно считать не только цену. Для покупателя-нерезидента ставка IMT с 20 мая 2026 года составляет 7,5% на жилую недвижимость без льгот — это часто главная цифра в смете. Подробности в нашем гайде про налоги. Проверьте провайдера крипто-части. Спрашивайте не «вы зарегистрированы в Banco de Portugal», а «у вас есть авторизация CASP и на какие именно услуги». Переходный режим для старых регистраций закончился 1 июля 2026 года. Соберите документы по происхождению средств. Это то, обо что чаще всего спотыкаются сделки, и почти всегда — уже после внесения задатка. Обычно нужно показать, откуда появились активы, когда и как приобретены, какие площадки использовались, какими кошельками вы управляете, были ли переводы между своими кошельками, и есть ли документы об экономическом основании получения активов. Набор скриншотов из кошелька — не то же самое, что выгрузка истории операций, привязанная к вашей личности. Проведите юридическую проверку объекта. Крипта не отменяет ни одной обычной проверки: документы объекта, обременения, лицензия на использование, долги по кондоминиуму, соответствие реестров. Подпишите CPCV. Предварительный договор фиксирует цену, сроки и задаток. Ключевой момент: сроки в CPCV должны соответствовать реальной готовности крипто-части, а не надеждам на неё. Именно рассинхрон между этими двумя графиками — причина большинства сорванных сделок. Проведите расчёт и подпишите escritura. Окончательная сделка у нотариуса, затем регистрация права собственности в реестре.Сколько это занимает
Честный ответ — зависит. Обычная покупка в Португалии от CPCV до escritura занимает от нескольких недель до пары месяцев. Крипто-часть добавляет время на проверку провайдером, и этот срок определяется не нами: он зависит от того, насколько сложен путь ваших активов и насколько полный пакет документов вы принесли.
Практическое правило: чем раньше начата подготовка документов по капиталу, тем меньше общий срок. Сделки, где документы начинают собирать после подписания CPCV, идут дольше всего и чаще всего срываются.
Чего мы не обещаем
- обход банковской или финансовой проверки;
- анонимную покупку;
- отсутствие проверки происхождения средств;
- приём любого криптоактива и работу с любым кошельком;
- гарантированное одобрение конкретным провайдером;
- фиксированный срок проверки;
- конкретный курс конвертации или её стоимость;
- отсутствие налоговых последствий.
Криптовалюта не отменяет ни один налог и ни одну проверку. Она меняет только то, откуда берутся деньги, — и добавляет слой документов, который надо готовить заранее.
Источники
- Código do IMT, статья 17 — Autoridade Tributária e Aduaneira
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — ставка IMT для нерезидентов
- Lei n.º 69/2025, de 22 de dezembro — внедрение MiCA в Португалии
- Banco de Portugal — авторизация CASP