Коротко
- Мы работаем с BTC, ETH и USDC. Допустимость конкретного актива в конкретной сделке подтверждает авторизованный провайдер, который проводит регулируемую часть операции.
- BTC и ETH — не стейблкоины, требований к авторизации эмитента к ним не применяется, и авторизованный провайдер может с ними работать.
- Со стейблкоинами сложнее. MiCA делит их на токены электронных денег (EMT) и токены, привязанные к активам (ART), и требует авторизации эмитента.
- USDT авторизации по MiCA не имеет. Держать и переводить его частному лицу в ЕС законно, но авторизованная площадка не может оказывать по нему услуги клиентам из ЕС. USDC, выпущенный европейским юрлицом Circle, авторизован.
- Курс фиксируется в момент конвертации, а не в момент подписания CPCV. Разрыв между этими датами — ваш риск, и его нужно закладывать в сделку.
Почему список короткий
Три актива — BTC, ETH и USDC — это то, с чем проходит регулируемая часть сделки в ЕС. Но и внутри этого списка решение принимается по конкретному активу и его истории.
Вопрос «какие криптовалюты вы принимаете» звучит логично, но ответ на него даёт не продавец недвижимости и не агентство. Регулируемую часть операции проводит авторизованный поставщик услуг криптоактивов, и именно его лицензия, его риск-политика и его технические возможности определяют, какой актив пройдёт.
У одного провайдера список шире, у другого уже. Один возьмёт актив с длинной прозрачной историей и откажет по такому же активу с мутным происхождением. Поэтому честный ответ звучит так: подходящий актив определяется после проверки, а не до неё.
Есть, однако, вещи, которые известны заранее и от конкретного провайдера не зависят.
BTC и ETH
Биткоин и эфир под MiCA не являются ни токенами электронных денег, ни токенами, привязанными к активам. Требований об авторизации эмитента к ним не предъявляется — у них попросту нет эмитента. Услуги по ним авторизованный провайдер оказывать может.
На практике это самые предсказуемые активы для такой сделки. Сложность с ними обычно не регуляторная, а документальная: чем старше актив и чем длиннее путь между кошельками, тем больше вопросов по происхождению.
Стейблкоины: здесь начинается разница
MiCA относит стейблкоины к двум категориям — токены электронных денег (EMT) и токены, привязанные к активам (ART). Правила для них применяются с 30 июня 2024 года и требуют авторизации эмитента.
USDC. Выпускается европейским юрлицом Circle и авторизован как EMT. Проблем с ним у авторизованного провайдера обычно нет. USDT. Авторизации по MiCA не имеет. Статья 88 регламента запрещает публичное предложение токенов электронных денег без авторизации эмитента, а раздел V, применяющийся с 30 декабря 2024 года, запрещает поставщикам услуг криптоактивов оказывать услуги по неавторизованным EMT публичным клиентам. Крупные европейские площадки соответственно ограничили торговлю парами с USDT для пользователей ЕЭЗ — Binance, например, с 31 марта 2025 года.Здесь важно не перепутать два разных утверждения. ESMA в январе 2025 года разъяснила, что хранение и перевод несоответствующих стейблкоинов сами по себе публичным предложением не являются. То есть держать USDT, переводить его со своего кошелька и пользоваться децентрализованными протоколами частному лицу в ЕС законно. Запрет касается не вас, а регулируемых площадок: они не могут оказывать вам по нему услуги.
Для покупки недвижимости это различие критично. Именно услуга обмена у авторизованного провайдера и есть тот шаг, который в сделке нужен. Если ваш капитал в USDT, планировать сделку нужно с учётом этого ограничения, а не исходя из того, что «USDT принимают везде».
Евровые стейблкоины. EURC и ряд других токенов, выпущенных авторизованными европейскими эмитентами, соответствуют требованиям. Для сделки в евро это может оказаться удобнее долларовых: исчезает валютная пара.Кто несёт курсовой риск
Между подписанием CPCV и окончательным расчётом проходит от нескольких недель до пары месяцев. Цена в договоре зафиксирована в евро. Стоимость ваших активов за это время не зафиксирована ничем.
Курс фиксируется в момент конвертации, а не в момент подписания предварительного договора. Если за это время актив просел, евро надо добрать откуда-то ещё — и это ваша проблема, не продавца.
Практические способы её уменьшить:
- переводить нужную часть в стейблкоин заранее, а не держать всё в волатильном активе до последнего дня;
- закладывать запас сверх расчётной суммы;
- согласовывать в CPCV реалистичные сроки, а не самые короткие;
- обсуждать порядок и момент конвертации с провайдером до подписания, а не после.
Никто не может гарантировать вам конкретный курс на дату в будущем. Если гарантируют — читайте, чем именно это обеспечено.
Из чего складывается стоимость
Конвертация не бесплатна, и цена складывается из нескольких частей: комиссия провайдера, спред между курсом покупки и продажи, сетевые комиссии за переводы, иногда комиссия за приём и вывод. Спред обычно заметнее самой комиссии, и именно его чаще всего не показывают в рекламных материалах.
Сравнивать провайдеров имеет смысл по итоговой сумме в евро на счёте, а не по проценту комиссии.
Сеть тоже имеет значение
Один и тот же токен существует в разных сетях. USDC в Ethereum и USDC в другой сети — с точки зрения перевода это разные маршруты с разной стоимостью, разной скоростью и разной поддержкой у провайдера. Уточнять сеть нужно до перевода: средства, отправленные в неподдерживаемой сети, восстанавливаются долго, а иногда не восстанавливаются вовсе.
Чего мы не обещаем
- приём любого криптоактива;
- работу с любым кошельком и любой сетью;
- конкретный курс конвертации или конкретную её стоимость;
- фиксацию курса на дату сделки;
- что актив, подошедший одному клиенту, подойдёт другому.
Источники
- Regulamento (UE) 2023/1114 (MiCA), артикул 88 и раздел V
- ESMA — Markets in Crypto-Assets Regulation
- Banco de Portugal — авторизация CASP
- Lei n.º 69/2025, de 22 de dezembro — внедрение MiCA в Португалии