Налоги на недвижимость в Португалии: IMT, IMI, прирост капитала (2026)

Обзор налогов на недвижимость в Португалии

Понимание португальской налоговой системы критически важно для любой инвестиции. Этот гид охватывает три основных налога: IMT (при покупке), IMI (ежегодный) и налог на прирост капитала (при продаже).

IMT — Налог на передачу недвижимости

IMT — самый крупный единовременный расход при покупке. Уплачивается до подписания сделки.

Ставки 2026 для городской жилой недвижимости

Пример расчёта

Покупка квартиры за €500 000 (не основное жильё):

• IMT ≈ €30 000 (эффективная ставка ~6%)

IMI — Ежегодный муниципальный налог

Ежегодный налог на основе кадастровой стоимости (VPT), а не рыночной.

Ставки

VPT обычно на 30–50% ниже рыночной стоимости.

Пример

Куплено за €500 000, VPT €300 000:

• Годовой IMI = €900–1 350

AIMI — Дополнительный налог

Для недвижимости с общим VPT выше €600 000:

• 0,7% на сумму €600K–€1M
• 1,0% выше €1M

Гербовый сбор

• 0,8% от цены покупки или VPT (что выше)
• Уплачивается при покупке вместе с IMT

Налог на прирост капитала

Для резидентов

• Облагается только 50% прироста
• По прогрессивным ставкам (14,5%–48%)
• Освобождение при реинвестировании в основное жильё (36 месяцев)

Для нерезидентов (с 2023)

• Тот же режим: 50% по прогрессивным ставкам
• Ранее было 28% на всю сумму — новый режим выгоднее
• Освобождение при реинвестировании недоступно

Вычитаемые расходы

• Расходы на покупку (IMT, гербовый сбор, нотариус)
• Улучшения (с документами, за последние 12 лет)
• Комиссия агентства
• Энергетический сертификат

Налог на арендный доход

Для нерезидентов

• Фиксированная ставка 25% от валового дохода
• ИЛИ выбор прогрессивной шкалы с вычетами

Льготы для долгосрочной аренды (2026)

• Договор 5–10 лет: сниженная ставка 15%
• 10–20 лет: 10%
• 20+ лет: 5%

Практические советы