Налоги на недвижимость в Португалии: IMT, IMI (2026)

Обзор налогов на недвижимость в Португалии

Понимание португальской налоговой системы критически важно для любой инвестиции. Этот гид охватывает три основных налога: IMT (при покупке), IMI (ежегодный) и налог на прирост капитала (при продаже).

IMT — Налог на передачу недвижимости

IMT — самый крупный единовременный расход при покупке. Уплачивается до подписания сделки.

Ставки IMT 2026 (статья 17 Кодекса IMT)

Основное и постоянное жильё:

Стоимость	Ставка
До €106 346	0%
€106 346 – €145 470	2%
€145 470 – €198 347	5%
€198 347 – €330 539	7%
€330 539 – €660 982	8%
€660 982 – €1 150 853	6%, единая
Выше €1 150 853	7,5%, единая

Прочее жильё (не основное): та же шкала, но первый порог облагается по 1%, а не 0%. Другие объекты:

Тип	Ставка
Сельская недвижимость	5%
Прочая городская недвижимость и другие сделки	6,5%
Покупатель с налоговым адресом в офшорном списке	10%, без льгот

Ставка 10% не применяется, когда покупатель — физическое лицо.

Молодые покупатели до 35 лет: освобождение до €330 539 при покупке основного жилья.

Отдельно для нерезидентов — правило с мая 2026

Декрет-закон № 97/2026 от 20 мая 2026 года добавил в статью 17 пункт 10: если покупатель жилой недвижимости — нерезидент, ставка IMT составляет всегда 7,5%, и никакие льготы или скидки не применяются. Шкала выше к нему не применяется.

Исключения три:

покупатель уже был налоговым резидентом Португалии по статье 16 Кодекса IRS;
покупатель становится налоговым резидентом в течение двух лет после покупки;
объект в течение шести месяцев сдаётся в аренду под жильё по ограниченной ставке и остаётся в аренде не менее 36 месяцев за первые пять лет.

Во втором и третьем случае налоговая аннулирует разницу по заявлению, которое надо подать в течение шести месяцев с даты получения резидентства или заключения договора аренды.

Пример расчёта

Квартира за €500 000, не основное жильё.

Покупатель	IMT	Эффективная ставка
Нерезидент	€37 500	7,5%, единая
Налоговый резидент Португалии	≈ €30 000	≈ 6%, по шкале

Разница — €7 500. Если нерезидент становится налоговым резидентом в течение двух лет после покупки, разницу возвращают по заявлению.

IMI — Ежегодный муниципальный налог

Ежегодный налог на основе кадастровой стоимости (VPT), а не рыночной.

Ставки

Тип	Ставка
Городская	0,3–0,45% от VPT
Сельская	0,8% от VPT

VPT обычно на 30–50% ниже рыночной стоимости.

Пример

Куплено за €500 000, VPT €300 000:

Годовой IMI = €900–1 350

AIMI — Дополнительный налог

Для недвижимости с общим VPT выше €600 000:

0,7% на сумму €600K–€1M
1,0% выше €1M

Гербовый сбор

0,8% от цены покупки или VPT (что выше)
Уплачивается при покупке вместе с IMT

Налог на прирост капитала

Для резидентов

Облагается только 50% прироста
По прогрессивным ставкам (14,5%–48%)
Освобождение при реинвестировании в основное жильё (36 месяцев)

Для нерезидентов (с 2023)

Тот же режим: 50% по прогрессивным ставкам
Ранее было 28% на всю сумму — новый режим выгоднее
Освобождение при реинвестировании недоступно

Вычитаемые расходы

Расходы на покупку (IMT, гербовый сбор, нотариус)
Улучшения (с документами, за последние 12 лет)
Комиссия агентства
Энергетический сертификат

Налог на арендный доход

Для нерезидентов

Фиксированная ставка 25% от валового дохода
ИЛИ выбор прогрессивной шкалы с вычетами

Льготы для долгосрочной аренды (2026)

Договор 5–10 лет: сниженная ставка 15%
10–20 лет: 10%
20+ лет: 5%

Практические советы

Переоцените VPT, если значительно ниже рынка
Храните все чеки за ремонт — вычитаются из прироста капитала
Корпоративная структура — только для портфелей выше €1M
Подавайте декларации вовремя — нерезиденты до 30 июня
Консультируйтесь с португальским налоговым советником

Налоги на недвижимость в Португалии: IMT, IMI, прирост капитала (2026)