Почему стоит покупать недвижимость в Португалии?
Португалия стала одним из самых привлекательных рынков недвижимости в Европе для международных инвесторов. С ростом цен на 164% с 2015 года, стабильной политической обстановкой и высоким качеством жизни, страна предлагает отличное сочетание роста капитала и арендного дохода.
Шаг 1: Получение NIF (налогового номера)
NIF (Número de Identificação Fiscal) — обязательный номер для любой сделки с недвижимостью.
Как получить:- Лично в налоговой (Finanças) — в тот же день для граждан ЕС
- Через фискального представителя — €100–200, занимает 1–2 недели удалённо
- Гражданам не из ЕС необходимо назначить фискального представителя
Шаг 2: Открытие банковского счёта
Хотя юридически не обязательно, португальский банковский счёт:
- Необходим для ипотеки
- Нужен для оплаты коммунальных и налогов
- Предлагает лучшие курсы обмена
Шаг 3: Поиск недвижимости
Работайте с проверенным агентом, который понимает местный рынок и потребности международных покупателей:
- Локация и потенциал роста
- Арендная доходность (для инвестиций)
- Репутация застройщика (для новостроек)
- Юридический статус и лицензии
Шаг 4: Due Diligence (проверка)
Критические проверки перед покупкой:
- Certidão de Teor — выписка из реестра, подтверждающая собственность
- Caderneta Predial — налоговый документ с кадастровой стоимостью
- Licença de Habitação — разрешение на проживание (обязательно)
- Certificado Energético — энергетический сертификат
- Долги кондоминиума — убедиться в отсутствии задолженностей
- Разрешения на строительство — для новостроек и реконструкций
Шаг 5: Предварительный договор (CPCV)
Contrato Promessa de Compra e Venda — юридически обязывающий документ:
- Обычно требует задаток 10–30%
- Фиксирует дату завершения и условия
- Нарушение покупателем — потеря задатка; продавцом — возврат в двойном размере
Шаг 6: Сделка (Escritura)
Покупка завершается у нотариуса:
- Обе стороны (или их представители) должны присутствовать
- Все налоги (IMT, гербовый сбор) оплачиваются до сделки
- Недвижимость регистрируется на ваше имя
Общие расходы на покупку
| Расход | Процент |
|---|---|
| IMT (налог на передачу) | 0–7,5% по шкале; для нерезидента — всегда 7,5% |
| Гербовый сбор | 0,8% |
| Нотариус и регистрация | €500–1 500 |
| Юридические услуги | 1–2% |
| Итого | 7–10% |
Сроки
Весь процесс обычно занимает 4–8 недель (без ипотеки, которая добавляет 4–6 недель).
Ипотека для нерезидентов
- LTV: 60–70%
- Ставки: 3,4–4,5% (начало 2026)
- Срок: до 30 лет (ограничение возраста — 75 лет на момент окончания)
- Документы: налоговые декларации (2 года), выписки из банка (6 мес.), трудовой договор
Ключевые советы
- Всегда используйте независимого юриста
- Проверяйте кадастровую стоимость vs. цену покупки
- Подтвердите наличие лицензий для новостроек
- Рассмотрите экспертизу для старых зданий
- Планируйте ежегодные расходы — IMI, кондоминиум, страхование