Impostos imobiliários em Portugal: IMT, IMI, mais-valias (2026)

Visão geral dos impostos imobiliários em Portugal

Compreender o sistema fiscal português é essencial para qualquer investimento imobiliário. Este guia cobre os três impostos principais: IMT (compra), IMI (anual) e mais-valias (venda).

IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões

O IMT é o maior custo pontual na compra de imóvel. É pago antes da escritura.

Tabela 2026 para imóveis urbanos habitacionais

Exemplo de cálculo

Compra de apartamento por €500.000 (habitação secundária):

• IMT ≈ €30.000 (taxa efetiva ~6%)

IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis

Imposto anual baseado no Valor Patrimonial Tributário (VPT), não no valor de mercado.

Taxas

O VPT é tipicamente 30–50% abaixo do valor de mercado.

Exemplo

Imóvel comprado por €500.000, VPT de €300.000:

• IMI anual = €900–1.350

AIMI — Adicional ao IMI

Para propriedades com VPT total superior a €600.000:

• 0,7% entre €600K–€1M
• 1,0% acima de €1M

Imposto de Selo

• 0,8% sobre o preço ou VPT (o que for superior)
• Pago no momento da compra

Mais-Valias

Para residentes

• Apenas 50% da mais-valia é tributável
• Englobamento nas taxas progressivas (14,5% a 48%)
• Isenção por reinvestimento em habitação própria permanente (36 meses)

Para não-residentes (desde 2023)

• Mesmo tratamento: 50% tributável a taxas progressivas
• Anteriormente era 28% sobre o total — novo regime é mais favorável
• Sem isenção por reinvestimento

Custos dedutíveis

• Custos de aquisição (IMT, IS, notário)
• Obras de valorização (documentadas, últimos 12 anos)
• Comissão imobiliária
• Certificado energético

Rendimentos de arrendamento

Para não-residentes

• Taxa fixa de 25% sobre rendimento bruto
• OU opção de englobamento com deduções

Incentivos ao arrendamento de longa duração (2026)

• Contratos 5–10 anos: taxa reduzida de 15%
• Contratos 10–20 anos: 10%
• Contratos 20+ anos: 5%

Dicas práticas