Visão geral dos impostos imobiliários em Portugal
Compreender o sistema fiscal português é essencial para qualquer investimento imobiliário. Este guia cobre os três impostos principais: IMT (compra), IMI (anual) e mais-valias (venda).
IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões
O IMT é o maior custo pontual na compra de imóvel. É pago antes da escritura.
Taxas de IMT 2026 (artigo 17.º do CIMT)
Habitação própria e permanente:| Valor do imóvel | Taxa |
|---|---|
| Até €106.346 | 0% |
| €106.346 – €145.470 | 2% |
| €145.470 – €198.347 | 5% |
| €198.347 – €330.539 | 7% |
| €330.539 – €660.982 | 8% |
| €660.982 – €1.150.853 | 6%, taxa única |
| Acima de €1.150.853 | 7,5%, taxa única |
| Tipo | Taxa |
|---|---|
| Prédios rústicos | 5% |
| Outros prédios urbanos e outras transmissões | 6,5% |
| Adquirente com domicílio fiscal em lista de jurisdições offshore | 10%, sem isenções |
A taxa de 10% não se aplica quando o adquirente é pessoa singular.
Jovens até 35 anos: isenção até €330.539 na compra de habitação própria permanente.Não residentes — a regra desde Maio de 2026
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de Maio, aditou ao artigo 17.º o n.º 10: sendo o adquirente de imóvel destinado a habitação um não residente, o IMT é sempre de 7,5%, sem isenções nem reduções. A escala acima não lhe é aplicável.
Há três excepções:
- o adquirente já era residente fiscal em Portugal nos termos do artigo 16.º do Código do IRS;
- o adquirente torna-se residente fiscal no prazo de dois anos após a compra;
- o imóvel é arrendado para habitação com renda limitada no prazo de seis meses e mantém-se arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.
No segundo e terceiro casos a Autoridade Tributária anula a diferença mediante pedido, a apresentar no prazo de seis meses a contar da obtenção da residência ou da celebração do contrato de arrendamento.
Exemplo de cálculo
Apartamento por €500.000, não sendo habitação própria permanente.
| Adquirente | IMT | Taxa efectiva |
|---|---|---|
| Não residente | €37.500 | 7,5%, taxa única |
| Residente fiscal em Portugal | ≈ €30.000 | ≈ 6%, pela escala |
A diferença é de €7.500. Se o não residente se tornar residente fiscal no prazo de dois anos após a compra, a diferença é reembolsada mediante pedido.
IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis
Imposto anual baseado no Valor Patrimonial Tributário (VPT), não no valor de mercado.
Taxas
| Tipo | Taxa |
|---|---|
| Urbano | 0,3–0,45% do VPT |
| Rústico | 0,8% do VPT |
O VPT é tipicamente 30–50% abaixo do valor de mercado.
Exemplo
Imóvel comprado por €500.000, VPT de €300.000:
- IMI anual = €900–1.350
AIMI — Adicional ao IMI
Para propriedades com VPT total superior a €600.000:
- 0,7% entre €600K–€1M
- 1,0% acima de €1M
Imposto de Selo
- 0,8% sobre o preço ou VPT (o que for superior)
- Pago no momento da compra
Mais-Valias
Para residentes
- Apenas 50% da mais-valia é tributável
- Englobamento nas taxas progressivas (14,5% a 48%)
- Isenção por reinvestimento em habitação própria permanente (36 meses)
Para não-residentes (desde 2023)
- Mesmo tratamento: 50% tributável a taxas progressivas
- Anteriormente era 28% sobre o total — novo regime é mais favorável
- Sem isenção por reinvestimento
Custos dedutíveis
- Custos de aquisição (IMT, IS, notário)
- Obras de valorização (documentadas, últimos 12 anos)
- Comissão imobiliária
- Certificado energético
Rendimentos de arrendamento
Para não-residentes
- Taxa fixa de 25% sobre rendimento bruto
- OU opção de englobamento com deduções
Incentivos ao arrendamento de longa duração (2026)
- Contratos 5–10 anos: taxa reduzida de 15%
- Contratos 10–20 anos: 10%
- Contratos 20+ anos: 5%
Dicas práticas
- Reavalie o VPT se estiver muito abaixo do mercado
- Guarde todos os recibos de obras — dedutíveis nas mais-valias
- Considere estrutura societária apenas para carteiras acima de €1M
- Declare rendimentos a tempo — não-residentes até 30 de junho
- Consulte um fiscalista português